- 西安POS机：购房信心逐渐修复西安楼市加速分化
- 发布时间：2024/5/25 6:55:59
- 日前，央行房地产金融政策“三箭齐发”，叠加西安全面取消限购政策，市场端的变化开始显现。“售楼部的人气旺起来了，其实也是信心在一点点回归。”西安经开区某住宅项目置业顾问田华（化名）如是称。
《中国经营报》记者以购房者身份走访了解到，近期，房地产新政相继落地，西安部分在售楼盘售楼部到访客户明显增多。而且，西安已确定购房者可以享受最新的低首付、低贷款利率等优惠政策，首套房首付比例降至15%，个人住房公积金贷款利率调整为最低2.35%。
新政策不仅在新房市场引发关注，同时也在对二手房产生积极影响。
西安资深房地产分析师朱郁表示，政策“组合拳”的强刺激，有利于改善供需关系，加大、加快存量去化，特别是首套、二套房贷利率下调，对去化有直接意义。阶段内，西安个盘上访量、成交率将有明显突破、改善。
信心恢复
5月17日，央行连发三份房地产市场重磅通知，包括下调个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限等。
在多轮政策刺激下，西安房地产市场开始显现变化，购房信心逐步恢复。
田华介绍，新政策接连落地后，最明显的变化就是，售楼部人气有所上升。“新政过后，看房的客户确实比之前多了，周末看房人数明显增多，而且周内工作日每天也有接近10组客户咨询。”
不过，看房人数变多了，在售楼部的人气变旺的同时，却没有相对应地转化为成交上涨。田华表示：“从成交量来看，近期表现感觉不如‘五一’期间的成交表现，观望情绪更为凝重，购房者仿佛都在货比三家，甚至是四五家，犹豫不决。”
记者了解到，田华所在项目是一个以改善产品为主的项目，是西安经开区首个第四代住宅，项目总占地约48.741亩（住宅48.425亩+商服0.316亩），容积率2.55，绿化率35%。此前公示，整体楼幢均价为1.71万—1.74万元/平方米，户型面积区间为120—143平方米。
根据田华介绍，项目当前处于平销阶段，各类优惠之后，成交价基本不低于1.67万元/平方米，虽然当下成交不易，但是相信购房者观望终会结束，“货比三家的心理很正常，观望也正常，但是从售楼部人气上涨，看房人数变多，也可以看出购房信心正在慢慢恢复”。
西安市住建局官网登记信息显示，5月22日上午8时，未来之境项目开启线上登记，登记状态火热，半天不到就已飘红。
公示信息显示，该项目位于西安市高新区经二十六路以东，经二十二路以西，纬三十五路以南，纬三十六路以北，全部准售住房房源共计232套，总建筑面积约34372.94平方米。其中，144平方米以上（含）房源48套，144平方米以下房源184套，本次开盘销售的住房均价26092.81元/平方米。
此外，5月23日上午8时，天青云墨项目开启线上登记，但记者注意到，距离登记开始不足4个小时，登记结果就已飘红。
详细信息显示，天青云墨项目位于西安高新区经二十路以西，规划十五路以南。全部可售房源共152套，总面积约20267.08平方米，本次开盘销售的住房均价27978.29元/平方米。
西安一房企营销总监告诉记者，上述项目登记飘红有诸多因素，首先是政策助推，这两个项目都是在央行政策之后开启登记，火热的登记情况，少不了政策利好的加持。而且，这两个项目都位于高新区，板块优势不容忽视。“在当下房地产市场，登记飘红很难得也很可贵，信心恢复对整个行业尤为可贵。”
中指研究院市场研究总监陈文静表示，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提升居民购房意愿，提振行业信心。
区域差异
此轮政策调整，央行“三箭齐发”之后，各地方包括武汉、长沙、杭州等城市都积极跟进落实，西安也紧随其后对首付比例、贷款利率等作出调整，但是项目之间政策反应也存在差异。
走访过程中，记者了解到，随着新政策接连落地传导，房地产市场端变化开始显现。但是，不同区域、不同项目的市场反应各有差异，热点板块、优势区域的优质项目或成为政策最大受益者。
“现在，首套房首付比例最低可以15%，而且公积金贷款利率也已经落实下调，不论是从首付压力，还是贷款利率来看，都是非常适合的买房时机。”记者在西安未央区某住宅项目咨询时，置业顾问李薇（化名）介绍了项目情况和当下政策优惠。
李薇表示，从楼盘品质、区域位置、周边配套等多方面看，公司战略决定把项目打造成本区域标杆，而且项目备案以来，就广受关注。“项目即将开盘，下周将进行冻资和意向登记，建议您不要错过机会，早做决定。”
相较于上述高新区两个登记红盘和部分表现优异楼盘而言，李薇所在项目似乎并不火爆。在该售楼部走访时，记者看到售楼部来访客户寥寥，相对冷清。
对此，李薇解释称：“我们售楼部实行预约制，预约之后置业顾问才会在售楼部接待。而且，售楼部刚开放不久，很多客户还不知情，所以到访较少。还有，通常工作日内到访人数会比周末少。”
西安贝壳房产从业人员秦宇（化名）表示，经过这些年的发展，现在西安市场是以改善需求为主的。改善需求的增长，要求产品迭代升级，从而也在加速分化，产品品质、区域等各个方面都在分化。
秦宇说：“楼市分化越来越明显，首先就是板块分化，高新区、国际港务区这些热门板块的房子，就是比其他区域的更受欢迎。高新区的一些项目虽然单价都在2.8万元/平方米左右，但是销售、去化都是全西安最好的。其次，区域分化也在加剧，未央、碑林、新城区等二环内区域，已经失去了竞争力，二环外的区域市场活力更高。”
5月9日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自即日起全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
二手房价趋稳
今年，西安二手房市场可谓风云变幻。二手房挂牌量持续增多，已经超过13万套，而且业主大幅降价、抛售等情况时有发生。直至近日，随着新政带来的信心修复，西安二手房市场表现开始有所改观。
国家统计局数据显示，4月份，西安二手房价格环比下降0.6%，同比下降5.1%，二手房价格跌幅继续扩大。
西安市住建局数据显示，4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米，其中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比下降1.73%，同比下降2.18%。
可以看出，4月份，西安二手房市场仍然处于“以价换量”的状态。
“当下一系列利好政策从落地效果来看，其实最好的效果就是，购房信心好像在回归，二手房市场也在出现积极变化。”秦宇表示，就目前的政策，对刚需购房者的吸引力较大。如果此前就有购房打算，那么现在的政策下，购房置业很划算。
此前，西安新政也提出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。
秦宇表示，购房信心的变化在二手房市场的体现就是，挂牌价趋稳，带看量增多。“年初以来，西安二手房挂牌不断在增加，而且挂牌价也在下探，一直是‘以价换量’的情况。但是近期二手房价格开始趋于平稳，尤其是新政策之后，交易税费调整、‘以旧换新’等政策的落地，导致二手房带看量上来了，价格也稳下来了，甚至有些优质房源微幅上调，市场的悲观情绪也有所改善。”
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